Поможет ли новый налоговый вычет вывести из тени рынок аренды жилья


Налоговый вычет сам по себе не сделает рынок аренды жилья прозрачнее.
Поможет ли новый налоговый вычет вывести из тени рынок аренды жилья
Фото: Юрий Мартьянов / Коммерсантъ

Снимать квартиру может стать дешевле. Минстрой и Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) прорабатывают возможность введения налогового вычета для тех, кто арендует жилье официально. Сколько удастся сэкономить и будет ли выгода для тех, кто сдает квартиру? Тем более что пока широко распространенная практика сдачи жилья без извещения налоговых органов устраивает обе стороны.

 

«Большинство людей не хотят сдавать жилье официально»

 

Как рассказали Банки.ру в АИЖК, совместно с Минстроем агентство анализирует возможность предоставления налогового вычета по расходам на аренду квартиры по официально заключенным договорам. Это улучшит финансовое положение арендатора, будет стимулировать граждан заключать официальные договоры аренды и обеспечит прозрачность рынка аренды жилья, считают в АИЖК.

 

Сейчас, по данным агентства, 7,8 млн семей в России (34% от тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий) потенциально готовы рассмотреть наемное жилье. Арендуют жилье на рыночных условиях 4 млн семей, из них 3,3 млн — у арендодателей-физлиц. Коммерческая аренда у юридических лиц практически неразвита.

Первый момент, который надо прояснить, — что такое снимать жилье «официально», — говорит директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Официально договор найма заключается в простой письменной форме, где указано, что один передает в наем, а другой принимает, и указана стоимость найма, — такой документ является официальным.

Если считать легальной сделку, совершенную с подписанием договора, то в Москве доля таких сделок составляет порядка 90%, потому что хоть какой-то документ люди подписать стараются в любом случае, поясняет Жукова. Если «официальность» рассматривать с точки зрения уплаты налогов, долю, по ее словам, подсчитать невозможно.

 

По неофициальным подсчетам агентств недвижимости, большинство арендаторов квартир в экономсегменте налоги не платят.

Сейчас, понятно, большинство людей не хотят сдавать жилье официально. Потому что арендодателю надо платить налоги, и в целом этот процесс плохо администрируется, — рассказывает генеральный директор Экономико-правовой школы ФБК Сергей Пятенко. — Звучит вроде бы красиво — оформляешь патент, платишь 6% налогов… Но в реальности все это требует больших энергозатрат: сходи в налоговую, заполни кучу бумажек.

Сегодня, по словам эксперта, это не нужно ни съемщику, ни владельцу жилья.

 

Заместитель директора департамента аудита и бухгалтерского сопровождения компании «Аудит Эксперт» Ольга Черевадская отмечает, что многие арендодатели в экономсегменте не считают сдачу жилья в наем предпринимательской деятельностью, а рассматривают ее если не как возможность свести концы с концами, то хотя бы как способ обеспечить себе более-менее приличное существование.

 

Как считают в АИЖК, налоговый вычет позволит людям улучшать свои жилищные условия с помощью аренды так же, как с помощью приобретения квартир в собственность.

Прозрачным должен быть весь рынок аренды, независимо от сегмента: стандартное жилье, комфорткласс либо другое жилье. Права всех арендаторов должны быть одинаково защищены, — подчеркивают в агентстве.

Сейчас при приобретении квартиры в собственность граждане могут получить налоговый вычет в размере 13%, но не более 260 тыс. рублей. Дополнительно, если жилье покупается с использованием ипотечного кредита, с учетом выплаченных процентов по кредиту можно получить налоговый вычет в размере до 390 тыс. рублей. При аренде жилья сейчас получить такой вычет нельзя. При этом, как обращают внимание в АИЖК, в обоих случаях человек несет расходы на улучшение жилищных условий.

 

«Один не будет заморачиваться с бумагами, второй не декларирует доход»

 

Арендатору, безусловно, будет выгодно заявить о том, что он снимает жилье, чтобы воспользоваться налоговым вычетом. А вот для арендодателей, которые заключили официальный договор, но не платят налоги, это повлечет дополнительные риски, ведь за уклонение от уплаты налогов предусмотрена ответственность, в том числе уголовная, полагает юрист департамента международного налогового планирования юридической фирмы «Клифф» Каролина Шалимова.

Некоторые из собственников жилья во избежание рисков привлечения к ответственности, возможно, предпочтут идти по пути наименьшего риска, а значит, декларировать доход и уплачивать налог. То есть какой-то эффект эта мера, определенно, может дать, — считает эксперт.

В то же время, по ее словам, учитывая общую пассивность наших соотечественников в вопросах добровольного декларирования вычетов, очень многие арендодатели и арендаторы, вероятно, предпочтут «полюбовно договориться». Один не будет «заморачиваться» с бумагами на вычет и последующей налоговой проверкой, второй не декларирует доход, и все живут по-прежнему, минуя государственный бюджет.

 

Никто не хочет платить налоги, и не только в России — во всем мире. Однако в нашей стране это отягощается тем, что налогоплательщик не видит, на что идут его налоги.

Зато видит много неэффективного расходования бюджетных средств, коррупцию — все это служит моральным оправданием, чтобы налоги не платить, — рассуждает Сергей Пятенко.

По словам Ольги Черевадской, социальные способы борьбы с «серой» арендой заключаются в том, чтобы стороны арендных отношений понимали как свою ответственность за наполнение бюджета, так и свою обязанность по уплате налогов.

Но такой способ будет действенным только при равноправных отношениях между плательщиками налогов и теми, кто отвечает за их расходование. Налогоплательщики должны понимать, что уплаченные ими налоги не растекаются по чужим карманам, а идут на благо государства. Если же ответственность за «нецелевое использование бюджетных средств» будет в виде порицания, как в случае с Сердюковым и Васильевой по делу «Оборонсервиса», то в вопросе эффективности собираемости налогов останется много проблем, требующих решения, — добавляет эксперт.

Каролина Шалимова обращает внимание на то, что действенных механизмов контроля за арендодателями у государства нет.

Вернее, те, что есть, объективно очень дороги в сравнении с полученным результатом. Суммы налога в каждом таком случае небольшие, а ресурсы, требуемые для выявления неуплаты, достаточно значительны, — отмечает эксперт.

При этом, по ее словам, текущая ситуация выгодна как арендодателю, не уплачивающему налог, так и арендатору: очевидно, что собственник включил бы 13% налога в стоимость аренды жилья уже на этапе заключения договора.

 

Государство давно «точит зуб» на тех, кто сдает жилье нелегально. Сергей Пятенко напоминает, что были попытки решить проблему «серой» аренды репрессивными мерами: например, с помощью участковых, которые ходили по домам и искали такие квартиры.

Но как доказать, что человек платит за то, что живет в квартире? Всегда можно сказать, что это друг, родственник, живет за оплату ЖКУ. Силовые методы не сработали, поэтому ищутся новые, — говорит эксперт.

Налоговый вычет для съемщиков жилья, по его словам, мера цивилизованная, она лежит в разумном русле. Но здесь может сработать «эффект кондуктора»: когда в автобусе появляется кондуктор, затраты на него самого могут быть больше, чем сборы за билеты.

Затраты на администрирование нового налогового вычета могут быть больше, чем эффект от него. Арендодатель может сказать съемщику: «Раз у тебя теперь налоговый вычет, плати за жилье больше на несколько тысяч». Пока за всеми разговорами о снижении налогового бремени никаких действий не последовало — наоборот, оно только увеличивается, — напоминает Пятенко.

Не вычетом единым

 

Чтобы переводить арендный рынок в цивилизованное русло, его надо полностью пересматривать, считает Мария Жукова: вводить жесткую законодательную базу, в которой будут прописаны ответственность и обязанности сторон, четко прописаны механизмы формирования арендных ставок и т. д.

Цивилизованный рынок — это не только заключение договора и уплата налогов. Это юридическая, договорная и практическая базы, защита интересов обеих сторон и защита от произвола обеих сторон именно на законодательном уровне. И это задача не риелторов или саморегулирующих организаций. Это должно происходить на государственном законодательном уровне, — полагает эксперт.

Также участники рынка отмечают, что эффективно контролировать доходы граждан сегодня можно только через банк.

Мы постепенно движемся к тому, что источники средств и движения по счетам становятся объектом пристального изучения, — говорит Каролина Шалимова. — Вероятно, в ближайшей перспективе мы можем прийти к тому, что информация о доходах и расходах граждан будет аккумулироваться у налогового органа автоматически, и это будет совсем другая система налогообложения.

Но пока это футуристические планы, по словам Шалимовой, действительны могут быть классические меры: ужесточение санкций (особенно за неуплату налогов при сдаче в наем двух и более квартир), предоставление льгот (для отдельных категорий арендодателей, для которых сдача квартиры в наем — средство для выживания), упрощение процедуры самостоятельного декларирования и уплаты налоговых платежей и повышение налоговой грамотности населения.

 

По мнению Ольги Черевадской, просвещение сторон арендных отношений должно быть направлено на разъяснение их прав и обязанностей. Нужно рассказывать о преимуществах и недостатках различных систем налогообложения, вариантах уплаты налога и порядке составления налоговой отчетности, преимуществах и недостатках различных систем налогообложения. При этом следует предусмотреть и возможность составления вменяемых инструкций для заполнения документов на получение вычета, воспользоваться которыми смогут люди без специального образования. В противном случае преимущество от получения вычета будет нивелировано затратами на консультантов, помогающих в сборе и оформлении необходимых бумаг, заключает Черевадская.